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Planeamiento y Gestión de SueloLa modificación puntual del PGOU permitía prolongar indefinidamente la vida útil de edificaciones que el propio planeamiento había declarado fuera de ordenación. El Tribunal Superior de Justicia de Madrid nos dio la razón y anuló ese régimen excepcional.
El conflicto se planteó con motivo de la aprobación de una Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997 que afectaba al ámbito del API 09.14 «Valdemarín Oeste». La nueva ordenación provocaba que determinadas edificaciones existentes quedaran fuera de ordenación: construidas conforme a la normativa de su momento, dejaban de ajustarse al nuevo planeamiento.
El problema era que la modificación establecía, para esas edificaciones, un régimen específico y especialmente amplio: permitía obras de conservación, consolidación, restauración, rehabilitación y actuaciones exteriores capaces de prolongar su vida útil de manera prácticamente indefinida.
La impugnación se dirigió contra la Modificación Puntual y cuestionó la legalidad de ese régimen especial. Uno de los argumentos decisivos fue la existencia de una reserva de dispensación: el planeamiento no puede establecer una regla general y, al mismo tiempo, introducir excepciones injustificadas que permitan a determinados inmuebles quedar al margen de sus consecuencias.
«Una situación de fuera de ordenación, concebida para resolver una incompatibilidad sobrevenida, no puede configurarse de tal manera que esa incompatibilidad se perpetúe indefinidamente».
Si unas edificaciones pasan a estar fuera de ordenación, establecer al mismo tiempo condiciones que permitan conservarlas y consolidarlas de forma prácticamente indefinida puede terminar vaciando de contenido esa situación. Defendimos que no era jurídicamente admisible crear, mediante el propio planeamiento, un régimen privilegiado que neutralizara las consecuencias de la nueva ordenación.
La Sentencia n.º 425/2025, de 4 de abril, estimó parcialmente el recurso y anuló las determinaciones de la Modificación Puntual que establecían ese tratamiento específico. El Tribunal consideró que el régimen permitía, en la práctica, prolongar la vida útil de edificaciones que el propio planeamiento había situado fuera de ordenación, incurriendo en una reserva de dispensación.
La resolución recuerda un límite esencial de la potestad de planeamiento: la Administración tiene un amplio margen para decidir cómo debe evolucionar urbanísticamente una zona, pero debe aplicar las consecuencias de esa decisión de manera coherente, según puede consultarse en la base de datos oficial del Poder Judicial (CENDOJ). Para propietarios, promotores y profesionales, demuestra que una modificación de planeamiento debe analizarse más allá de sus parámetros de edificabilidad: a menudo son las disposiciones transitorias las que determinan las consecuencias económicas y jurídicas más relevantes. El resultado fue fruto del trabajo conjunto de Ayuso Urbanismo y el despacho URBASANZ.
Las disposiciones transitorias y el régimen de las edificaciones existentes pueden ser tan determinantes como los parámetros de edificabilidad.
Analizamos tu expediente sin compromiso →Que, tras una nueva ordenación urbanística, el edificio ya no se ajusta al planeamiento vigente, aunque se construyera conforme a la normativa aplicable en su momento. Esto no implica demolición automática, pero sí limita las obras que pueden ejecutarse en él.
No de forma que neutralicen las consecuencias de la nueva ordenación. Si el régimen excepcional permite conservar y consolidar el edificio indefinidamente, puede incurrir en una reserva de dispensación contraria a derecho.
Es la introducción, dentro del propio planeamiento, de una excepción injustificada que permite a determinados inmuebles quedar al margen de las consecuencias generales de la nueva ordenación.
A propietarios, promotores y profesionales del sector, que deben analizar cualquier modificación de planeamiento no solo por sus parámetros de edificabilidad, sino también por el régimen aplicable a las edificaciones existentes.
Cada expediente tiene sus propias circunstancias. Analizamos tu situación con la misma perspectiva que nos ha permitido conseguir resultados como este.
